网站首页 | 甘肃文县网 | 党的建设 |  设为首页收藏本站
首页  | 领导之窗  | 信息公开  | 组织机构  | 办事服务  | 游在文县  | 招商引资  | 资料下载
您现在的位置:首页>>信息公开>>房屋征收与补偿>>正文
文县碧口镇棚户区改造土地房屋征收安置补偿方案
文县公众信息网http://www.lnwx.gov.cn 发布日期:2016-01-10 08:53:11 点击次数: 来源:文县住建局

为了确保碧口镇棚户区改造房屋征收与补偿工作顺利推进,保障被征收人的合法权益,依照相关法律法规规定,结合我县实际,制定本方案。

一、征收依据

棚户区改造土地房屋征收工作以《土地管理法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》等法律法规和《甘肃省城市和国有工矿棚户区改造住宅拆迁补偿和住宅拆迁保障工作指导意见》(甘建保〔2010107号)、《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》(甘肃省人民政府令第86号)等有关文件和《文县棚户区改造实施方案》(文政办发〔201573号)为依据。

    二、征收部门及其实施单位

    棚户区土地房屋征收部门为文县住房和城乡建设局,具体由碧口镇负责实施该区域内土地房屋征收及动迁安置工作。

三、征收范围

文县碧口镇区棚户区改造范围内所有土地、房屋及地上附着物。

    四、征收原则

    1.征收补偿对象为被征收土地所有权人及使用权人和房屋以及地上附着物的所有权人或合法继承人。征收房屋以家庭户为单位;以土地使用证、宅基地批复、房产证和户口本载明为准;确为分户独立生活的,提供公安机关出具的相关证明材料,由征收部门确认后分户计算。

    2.凡被征收范围内的土地、房屋、各类建筑及附属设施,必须限期予以征收;并对征收范围内的土地、所有合法建筑及附属物给予补偿。

   3.征收房屋以面积计算为准,不以间数(个数)计算;房屋补偿面积的确认,有产权证、土地使用证和其他法定证明的以证书所记载的内容为准;无有效证明或面积存在争议的,由第三方评估机构丈量确定为准。

    4.被征收人的房屋有租赁关系的,由被征收人与房屋承租人自行解除租赁关系;被征收人若有产权、债权债务纠纷的,由被征收人自行解决,在解决期间不停止征收程序和进度的正常进行。

5.征收设有抵押权的房屋,依照国家有关担保抵押法律、法规的规定执行。

6.公用道路、公用场地等公用设施不予补偿。公房、行政事业单位用房及附属物征收原则上一律无偿收回,不再补偿,并由主管部门负责按照规定期限自行搬迁,房屋征收办公室组织统一拆除。集体财产和集体公用土地征收补偿收益归集体所有,个人不得私分、强占。征收范围内的公用供水、照明、通讯以及其它公用设施,由所属部门和权属单位自行筹资拆建。

    7.征收范围内未取得合法手续的违法建筑、违章建筑、临时建筑不予补偿。

    8.国有土地上房屋征收补偿参照同期商品房均价由政府确定基准评估价;集体土地上房屋征收参照该区域国有土地上房屋征收补偿基准评估价进行补偿。

9.补偿安置采取以货币补偿安置为主,产权调换为辅的方式,产权调换遵循“征一还一”原则,原则上调换比例为1:1

10.房屋征收部门应当组织棚户区改造范围内的被征收人根据该方案,签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内,签订附生效条件的补偿协议的户数达到90%以上的,由县政府作出征收决定;达不到90%以上的,终止征收程序,原则上五年内政府不再主导实施该棚户区改造,并及时调整该棚户区改造项目。

    五、安置补偿

碧口镇棚户区改造土地房屋征收补偿方式主要为货币补偿,也可实行产权调换,补偿包括房屋、院落、附属物、设施迁移等补偿项目。

六、土地房屋征收补偿办法

(一)征收门面房、商业用房补偿

1.认定条件:被征收的私有房屋位于临街一层且符合下列条件之一的,可认定为门面房;不具备临街一层但符合下列条件之一的,可认定为商业用房。

(1)持有规划部门核发的《规划许可证》,载明房屋规划用途为商业用房的。

    (2)持有的《规划许可证》中未载明房屋规划用途为商用或未经规划部门核准变更房屋用途为商用,但已取得有效《营业执照》、《税务登记证》等相关证照的。

    (3)未取得《规划许可证》,但房屋实际用于商业经营,分布在主要街区沿线,临街开门,正在开展经营,存在经营事实的。

(4)持有国土、建设部门核发的《土地使用证》、《房屋所有权证》载明土地或房屋为商业性质的。

(5)“居改非”房屋(将一楼住宅房屋私自改为商业门面)的认定,根据房屋出租完税证明为依据予以认定,否则一律按照住宅房屋予以认定。

1年以上3年以下的,按照营业用房面积的50%认定为营业性用房面积,其余50%认定为住宅面积;

3年以上5年以下的,按照营业用房面积的60%认定为营业性用房面积,其余40%认定为住宅面积;

5年以上的,按照营业用房面积的70%认定为营业性用房面积,其余30%认定为住宅面积。

    2.门面房应为相对独立结构,如房屋内部经过局部改变为商业经营的,由第三方评估机构依据法律法规按照实际商业用途和面积进行认定登记。

    3.门面房、商业用房面积以土地使用证、房产证载明的商业用途和面积为准;无相关证件或面积存在争议的,以第三方丈量评估单位出具的报告为准。

4.门面房、商业用房主要采取货币补偿的方式征收,也可实行产权调换。

1)货币补偿:被征收人门面房、商业用房货币补偿由经营性补偿和房屋补偿两部分组成。经营性补偿按镇区地段分类确定,其中:镇区临街主街道一楼门面房经营性补偿按3600/ m²进行补偿,二楼商业用房经营性补偿按1000/ m²进行补偿,三楼商业用房经营性补偿按700/ m²进行补偿,四楼以上(含四楼)商业用房不享受经营性补偿;镇区临街次街道一楼门面房经营性补偿按2000/ m²进行补偿,二楼商业用房经营性补偿按800/ m²进行补偿,三楼商业用房经营性补偿按500/ m²进行补偿,四楼以上(含四楼)商业用房不享受经营性补偿。房屋补偿按照房屋结构类型分类确定,其中:框架结构按2400元/m²进行补偿,砖混结构按2300元/m²进行补偿,砖木和土木结构按2100元/m²进行补偿。

2)产权调换:被征收人门面房、商业用房采取产权调换的,产权调换比例为1:1,产权调换面积以拟调换房面积就近套靠,超、短面积互补差价,超出或短缺面积按就近地段安置时房屋市场价格互补差价。

    (二)征收住宅房屋补偿

    1.住宅房屋认定条件:住宅房屋按照土地使用证、房产证、身份证进行认定登记;无相关证件的房屋按照层高(最低点不小于2.5)、建筑结构、实际用途由第三方评估单位评估认定。

2.补偿方式。住宅房屋主要采取货币补偿的方式征收,也可实行产权调换。

(1)货币补偿:被征收人住宅房屋选择货币补偿的,征收人根据第三方评估单位评估结果或双方达成的协议,在被征收人搬离交房后由征收单位一次性以货币方式支付给被征收人。

①棚户区范围内居民住房基准价按照房屋结构类型分类确定,其中:框架按2400/ m²进行补偿,砖混结构按2300/ m²进行补偿,砖木和土木结构按2100/ m²进行补偿。

a.居民自建房单层(独栋一层)住宅补偿价格在基准价基础上提高15%。具体为框架结构按2760/ m²进行补偿,砖混结构按2645/ m²进行补偿,砖木和土木结构按2415/ m²进行补偿。

b.居民自建房独栋二层(最高层为二层)住宅补偿价格在基准价基础上一层、二层分别提高15%10%。具体为一层框架结构按2760/ m²进行补偿,砖混结构按2645/ m²进行补偿,砖木和土木结构按2415/ m²进行补偿,二层框架结构按2640/ m²进行补偿,砖混结构按2530/ m²进行补偿,砖木和土木结构按2310/ m²进行补偿。

    c.居民自建房独栋三层及三层以上住宅补偿价格在基准价基础上,对一、二层部分提高10%,具体为框架结构2640/ m²进行补偿,砖混结构按2530/ m²进行补偿,砖木和土木结构按2310/ m²进行补偿;对三层及三层以上部分按基准价确定,具体为框架结构2400/ m²进行补偿,砖混结构按2300/ m²进行补偿,砖木和土木结构按2100/ m²进行补偿。

②纳入城市镇区棚户区改造范围的老旧危楼(多层单元住宅楼),框架结构按2400/ m²进行补偿,砖混结构按2300元/m²补偿。住宅楼征收面积以房产证证载面积为准,无房产证或有房产证但存在面积争议的以第三方评估机构实测面积为准。

2)产权调换:被征收人住宅房屋选择产权调换的,产权调换比例为1:1,产权调换面积以拟调换房面积就近套靠,超、短面积互补差价,超出或短缺面积按就近地段安置时房屋市场价格互补差价。

①居民自建房单层(独栋一层)实行产权调换的,产权调换比例提高15%,按1:1.15置换。

②居民自建房独栋二层(最高层为二层)实行产权调换的,一层、二层产权调换比例分别提高15%10%,一层按1:1.15置换,二层按1:1.1置换。

    ③居民自建房独栋三层及三层以上实行产权调换的,一、二层产权调换比例提高10%,一层和二层按1:1.1置换,对三层及三层以上部分按1:1置换。

    (三)搬迁补助及其他补偿

1.过渡安置费:住宅过渡安置费按住宅面积每月3元/m²进行补助,实行货币安置的过渡期为4个月,实行一次性过渡;实行产权调换并自主临时安置的,补助至产权调换时为止,签订协议时先补助一年,剩余在产权调换时一次结清;提供周转房临时安置的,不再发放过渡安置费;门面房和商业用房不予过渡安置。

2.停产停业补助费:只针对实行产权调换的门面房,门面房位于主街道的按原门面房面积,每月补助40元/m²,位于次街道的按原门面房面积,每月补助30元/m²,补助至产权调换时为止,签订协议时先补助一年,剩余在产权调换时一次结清。

    3.固定电话迁移费:108元/部。

    4.住宅房屋搬家补助费:按拆除住宅面积12元/m²进行补助。

    5.空调迁移费:200元/台。

    6.太阳能热水器迁移费:200元/组。

7.有线电视迁移费:100元/户。

8.水、电、灶台等其他补助费:500元/户。

9.房屋装修补助费:房屋装修补助费根据建筑物建筑年代、装修年代、使用年限等多种因素由征收部门和被征收人协商确定,或由第三方评估机构评估为准。

10.附属物补偿费用:根据被征收人附属物实际状况进行清登,主要包括独立使用的简易房(含简易厨房、简易厕所、简易圈舍、简易杂物房等)、院内围墙、大门等,具体补偿标准见附表。

    (四)宅基地的补偿

    房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。宅基地补偿仅限于居民自建房使用的宅基地,不包含商品房、职工集资建房、单位福利房等住房使用的国有土地,宅基地补偿以实际征用面积按每平方米1000元补偿。

    (五)其他情形

    1.生活特困家庭。房屋征收户中原享受五保的家庭和因灾、因病导致生活困难家庭,相关部门不得将征收房屋补偿所得计算家庭收入,取消民政救助等项目。五保家庭、优抚对象、义务兵家属、烈士家属在公告发布之日起30日内签订征收协议的,每户一次性给以10000元的补助(涉及两项及以上的不重复享受)。

    2.托底保障政策。房屋征收后它处再无住宅,其所得补偿款无法购买到满足基本住房需求住宅的被征收人,在政府保障房中予以解决。

    (六)房屋征收奖励

签订协议依时间顺序实行梯次奖励。

    1.选择产权调换安置的,按被征收房屋面积(不包括简易房等附属物),在征收工作组入户征收动员之日起10日内签订征收协议并在3个月内腾空交房的给予50元/m²奖励;入户征收动员之日起11日后20日内签订征收协议并在3个月内腾空交房的给予40元/m²奖励;入户征收动员之日起21日后30日内签订协议并在3个月内腾空交房的给予30/ m²奖励,30日后签订协议的不予奖励。

    2.选择一次性货币安置的,按被征收房屋面积(不包括简易房等附属物),在征收工作组入户征收动员之日起10日内签订征收协议并在3个月内腾空交房的给予100元/m²奖励;入户征收动员之日起11日后20日内签订征收协议并在3个月内腾空交房的给予80元/m²奖励;入户征收动员之日起21日后30日内签订协议并在3个月内腾空交房的给予60/ m²奖励,30日后签订协议的不予奖励。

    签订协议后不能在规定时限内腾空房屋的,视为自动放弃奖励资格。该奖励办法在被征收人签订协议并腾空交房的规定时间内有效,否则取消奖励。

    七、土地房屋征收程序

    第一阶段:发布建设项目通告、宣传动员、调查摸底阶段。主要任务:一是征收部门对拆迁范围内各户土地、房屋建筑、地面附着物进行调查登记,公示、确认和汇总。二是征收部门对拆迁范围内权属不清的土地、房屋和属于违法违章建筑物的,依法作出裁定和处理。三是深入棚改户宣传法规政策和征收补偿方案,征求群众意见,做好群众思想工作。

    第二阶段:发布公告阶段。主要任务:一是由政府组织相关部门和利益群体,对社会不稳定因素进行风险评估,并制定相应措施。制定补偿安置方案、征求公众意见,对提出的不同意见,由政府征收部门组织进行公开听证,根据听证会纪要归纳的处理意见进行修订。二是将社会稳定风险评估结果及安置补偿方案上报政府,经政府会议讨论,作出房屋征收决定,发布征收决定的公告,公布房屋征收补偿安置方案,告知被征收人行政复议、行政诉讼权利事项。三是开展征收评估及复核认定工作。

    第三阶段:签订土地房屋征收补偿协议、征收房屋阶段。主要任务:一是签订房屋征收补偿协议,组织被征收人搬迁交付房屋,兑付房屋征收补偿各项费用,将征收土地上树木、房屋、临时建筑物等进行全面清理拆除。二是协调处理房屋征收争议、纠纷,妥善化解矛盾。三是房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成协议,或产权人不明确的,由县政府按照补偿方案作出补偿决定,并予以公告。被征收人有依法申请行政复议和提起行政诉讼的权利。四是对达不成协议的被征收人,需要申请法院执行的征收案件,在充分做好思想工作的基础上,做好申请强制执行的有关工作。五是申请县法院组织依法强制执行。

八、相关事项和法律责任

    (一)被征收人应当保证名下房产、土地、构筑物等产权、使用权的真实有效,如因被征收人隐瞒等原因导致发生纠纷,被征收人承担由此产生的法律责任。

    (二)被征收人应配合房屋征收部门开展入户调查工作。被征收人在办理房屋征收补偿事宜时,应提供房屋所有权证、土地使用权证、户口簿及身份证等相关证明材料。

    (三)被征收人签订征收补偿协议后,应当在约定期限内将被征收房屋交由征收人拆除,按协议补偿过的一切建构筑物均由征收人全权处理。

    (四)违法违章建筑物和超过批准期限的临时建筑,由责任人自行拆除;拒不拆除的,依法强制拆除。

    (五)在实施市政基础设施建设中,涉及水电、杆塔、管线等设施需迁移或新建的,责任单位应无条件积极主动配合项目实施,不再给予补偿。

    (六)党政机关、人民团体、事业单位及国有企业办公用房征收由县政府另行决定。

    (七)绝亡户住房的征收。绝亡户无法定继承人或遗赠人的,其住房征收补偿归村集体或单位所有;绝亡户有法定继承人或以有效遗赠协议确定受赠人的,依据《继承法》或遗赠协议分配其住房征收补偿。未按遗赠协议履行赡养义务或继承权被依法剥夺的,其住房征收补偿仍归村集体或单位所有,如发生争议,可通过司法途径解决。

    (八)房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,按相关法律法规的规定,由房屋征收部门依法作出征收补偿决定。

    (九)被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由征收人依法申请人民法院强制执行。

    九、禁止行为

    (一)凡属征收范围内的单位和个人,自征收公告发布之日起不得进行以下活动,否则在征收补偿过程中不予确认,所产生的一切损失和后果由被征收人自行承担。

    1.新建、改建、扩建及装饰房屋的;

    2.改变房屋和土地用途的;

    3.房屋抵押、质押或改变物权的;

    4.办理卫生、工商、税务等相关手续的;

    5.办理分户、过户的;

    6.法律法规规定的其他事项。

    (二)征收补偿协议签订后,被征收人不得擅自拆除或破坏被征收房屋内的门、窗、水管、电线等设施。否则,由此引发的一切安全责任事故由被征收人自行承担。

    (三)被征收人须自行缴清搬迁前所使用的水、电、有线电视、网络、电话等所有费用。

      十、其他

 本方案适用于本次征收补偿安置,本方案未尽事宜按《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省市县棚户区改造及土地房屋征收等相关规定执行,特殊情况由文县棚户区改造工作领导小组集体研究决定。

作者:  编辑:admin